福岡リートの特徴・強み
01. 福岡リート投資法人の歩み
福岡リート投資法人は、2005年6月21日、日本初の地域特化型REITとして、国内で17番目に上場しました。 上場時の資産規模（取得価格ベース）は735億円でしたが、現在は資産規模2,000億円以上に成長しています。
2005年当時、既に上場していたJ-REITは全て、東京に拠点を置いていましたが、 「地元の優良な不動産を運用対象として世界中の投資家に紹介し、地元に資金を呼び込もう」という意思のもと、福岡・九州から初めての地域特化型REITが誕生しました。 それが福岡リート投資法人です。
本投資法人の資産運用会社である株式会社福岡リアルティは、 九州経済界をリードする有力企業にスポンサーとして共同参画いただき、強力なバックアップ体制を構築しています。
上場当初に掲げた地域特化型REITとしての基本理念『Act Local, Think Global』は、今でも受け継がれています。
02. 福岡リート投資法人の強み
福岡リート投資法人の強みは、主に以下の5つです。
①成長余力のある地域に特化したREIT
福岡・九州という成長余力のある地域に投資対象エリアを特化しています。
2020年の総務省統計局「国勢調査」のデータによると福岡市の若者率は政令指定都市中No.1です。
②地元財界を中心としたスポンサー体制
福岡リート投資法人の資産運用会社である株式会社福岡リアルティには、 九州地域最大級のディベロッパーである福岡地所株式会社を中心に、 地元経済界をリードする有力企業がスポンサーとして参画しています。
③上場以来安定した分配金を継続
安定したキャッシュフローにより、高い分配金水準を継続しています。
④優良な保有物件と高い稼働率
福岡・九州を代表する優良物件を保有しており、高い稼働率を維持しています。
また、地域の集中リスク等を緩和すべく、投資タイプの多様化も行っています。
⑤安定した財務体制を構築
借入金返済期日の分散化、平均残存期間の長期化を行っています。 スポンサー3行(福岡銀行・西日本シティ銀行・日本政策投資銀行)を筆頭にメガバンク、 九州の地方銀行等と良好な関係を築いています。
03. 投資対象エリア・投資タイプ
福岡リート投資法人は、原則として投資対象エリアを福岡・九州に限定しています。
具体的には、将来的にも大きな成長が見込まれる福岡都市圏を中心（60～90％）に、 その他九州地域（沖縄県及び山口県を含む）としています。
投資タイプでは、商業施設、オフィスビル、物流施設、住居、ホテル等あらゆる物件を投資対象としています。
04. 成長戦略
J-REITの成長には2種類あり、外部成長と内部成長に分かれます。
- 外部成長
- 不動産等を追加取得することで資産規模を拡大し、配当原資となるキャッシュフローを増加させること
- 内部成長
- 既に保有している不動産等の収益性を高めて、キャッシュフローを増加させること
『Act Local Think Global』が福岡リート投資法人のコンセプトです。
不動産を一番良くわかるのは地元の人間です。私たちは地元ならではの情報収集力、 マーケット感覚、産官学との強固なネットワーク等を最大限活かすことで、 安定的かつ堅実な運営を実現し、成長してまいります。 また、この成長を実現させるには、世界の資本市場に対し説明責任を果たしていくとともに、 厳しいコンプライアンス方針の下、常に投資家との対話を心がけていくことが大切だと考えています。
福岡リート投資法人は、長期にわたり安定的なキャッシュフローを創出しうる物件を厳選のうえ投資し、外部成長をしています。商業施設・オフィスビル以外のタイプの物件も取得を検討し、地域内のリスクを分散しています。
資産規模
上場時より3倍以上に成長！
05.運用方針
福岡リート投資法人は、以下の3点を運用方針の柱にしています。
①地域特化ならではのきめ細やかな運営
本投資法人は、原則として、投資対象エリアを福岡・九州に限定しています。 地域に特化する理由は、不動産の運営に最も必要とされ、コンセプトに掲げる「Act Local」（情報収集力における差別化、土地勘、ネットワーク）、すなわち地域に密着し、きめ細やかな運営を実践することができると考えているからです。
②物件の魅力向上
安定的な運営には、「信用力の高いテナントとの契約」、「入居後の管理」、「変動する費用の見通し」、 「機能を陳腐化させないような建物の維持管理」など、物件の魅力や品質を維持することが必要です。 お客様が喜ぶこと、求めていることは何かを常に考え、通常の物件管理に留まらず積極的な運営関与により、 物件の魅力向上に日々努めています。
③福岡・九州の魅力向上や活性化に貢献
地域経済にとって重要な資産でもある不動産の特徴に鑑みると、 短期的ではなく長期的な視野に立って物件の品質を維持し、向上させていくことが大切です。 先を見据え、個別物件のキャッシュフローの安定性はもとより、 福岡・九州の魅力向上や活性化に貢献する運営を目指しています。
06.財務方針
福岡リート投資法人は、安定した資金調達を実現するため、金融機関との良好な関係を構築し、将来の金融環境変化による影響を軽減しつつ、低廉な資金調達コストを実現することで、財務体質の健全性を高めていくことを、財務方針としています。
資金の借入及び投資法人債の発行を行う場合は、資本市場及び金融環境を総合的に考慮し、調達方法、調達期間及び固定・変動の金利形態、調達コストといった個別の条件を検討します。加えて、固定・変動金利の比率、返済期限の分散、調達コスト等、本投資法人の有利子負債全体のバランスを勘案した上で、効率的で有効的な資金調達を図ります。
①財務体質の健全性を高める
- 金融機関との良好な関係の構築
- 低廉な資金調達コストを実現
②効率的で有効的な資金調達
- 有利子負債全体のバランスを勘案（固定・変動金利の比率、返済期限の分散・調達コスト等）
- 個別条件の検討（調達方法・調達期間・金利形態・金利水準等）