J-REITとは
01. J-REITとは
REIT(リート)とは不動産投資信託のことで、Real Estate Investment Trustの頭文字をとったものです。海外のREITと区別するため、 日本では頭にJAPANの「J」を付けてJ-REIT（ジェイリート）と呼ばれています。
J-REITは、投資家の皆様から集めた資金をもとに、商業施設やオフィスビル、 賃貸マンションなどの不動産に投資し、その賃料収入などから生じた利益を分配する商品です。 そして、株式と同じように、証券取引所に上場され、 投資証券（事業会社の株券に相当、「投資口」ともいう）として日々売買されています。
02. J-REITの魅力
J-REITに投資する魅力は何でしょうか？
J-REITは、不動産の賃料収入などを分配金の原資にしていますので、株式と比較して安定した分配金や相対的に高い分配金利回りが期待できます。
また、複数の不動産を保有しているJ-REITを購入することで、分散投資効果を図ることが可能です。
安定した分配金と高い分配利回り
- 所有している不動産に入居する「テナント」からの賃料収入等が分配原資です。
安定したキャッシュフローを生み出し、比較的ブレない分配金が魅力です。 - 投資法人の分配金額は損金算入される仕組みになっており、結果として利益のほぼすべてを投資家へ分配することができます。
（利益の90％超を分配すること、同族会社に該当しない等一定の要件を満たすことが前提です。【租税特別措置法】）
金融商品として不動産投資が可能
- 不動産を証券化したJ-REITなら、投資口の購入によって、間接的に不動産投資ができます。
- 証券取引所に上場しているので現物不動産よりタイムリーで容易に売買ができます。
- J-REITは複数の不動産を保有しているため、分散投資効果も図れます。
03. J-REITのリスク
J-REITはあくまでもリスクを伴う投資商品です。
金融市場の動向や不動産市況の動向次第では、元本割れをおこすこともあります。
また、不動産を購入する資金は、投資家の出資金とともに金融機関からの借入金でまかなわれています。 これはレバレッジ（てこ）を利かせて投資効率をあげるものですが、金利が上昇すればその分だけ銀行への支払いが増え、分配金にまわす利益が圧迫されることになり、結果として投資口価格が下落する可能性もあります。 他にも、大口テナントの退去や自然災害、税法改正などによる分配金の減少なども考えられます。上場時や増資時にJ-REITが発行する「目論見書」、決算期毎に発行する「有価証券報告書」には様々なリスク項目が詳しく書かれていますが、
リスクの軽減策も記載されています。 J-REITへの投資を検討する場合は、これらをよく読み、リスクを確認しましょう。
①投資口価格の変動リスク
元本が保証されているわけではありません。
投資口価格は市場の全体の影響や不動産市況の影響を受けるため、業績に変動がなくても、 株式同様に投資口価格が変動する場合もあります。 特に各決算時の分配金確定、増資、資産取得及び売却、予想分配金の増減により価格が変動する傾向にあります。
②分配金変動のリスク
分配金は不動産から得られる賃料収入等の変動に影響され、確定されたものではありません。
また、金利の上昇による支払利息の増加、売却損の発生、 投資口の希薄化 （ダイリューション） 等により分配金が低下する可能性があります。
③災害リスク
自然災害や環境問題等、予測不可能な偶発事象などにより投資対象不動産が影響を受け、 分配金や投資口価格が低下する可能性があります。
④制度変更リスク
不動産等にかかる法制度（税制、建築規制等）の変更により、 不動産やリートの価値に影響を与える可能性があります。
04. J-REITの基礎知識
■J-REITの税制について
J-REITは、株式に比べて利回りが高いことが、特徴として挙げられます。 投信法のもとで設立された投資法人は、「配当可能利益の90%超を配当する」等の一定要件を満たす場合、 投資家に対する配当を損金算入することができるため、 結果として法人税がほとんど課税されない仕組みになっています。 一般事業会社であれば、法人税の支払いがある上、 「配当せずに内部留保する」という選択を取る可能性もありますが、 J-REITの場合、仕組みとして、原則投資家の皆様へ直接利益が分配されるようになっています。
■運用状況のチェック
運用状況は、投資法人より開示される決算短信や有価証券報告書等の決算書類によってチェックできます。 決算書類のひとつ、資産運用報告には、投資法人の財務状況が判断できる「貸借対照表」、 利益がわかる「損益計算書」などが掲載されているので、今後の投資の参考になります。 投資口価格の値動きは、新聞、インターネット等で確認できます。 福岡リート投資法人の投資口価格をご覧になりたい方は、こちらからご覧ください。